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Der deutsche Mittelstand aus Perspektive von Immobilieninvestoren

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Obwohl auch in B- und C-Städten in den vergangenen Jahren die Nachfrage nach Immobilien stark angezogen hat, stehen sie immer noch im Schatten der sogenannten Top 7. Nikolai Dёus-von Homeyer, Managing Partner bei NAS Invest, erklärt wie sich die Stärken der mittelständischen Struktur in Deutschland in eine Immobilien-Investment-Strategie überführen lassen, die für nationale wie internationale Anleger spannend ist.

Polyzentrisch strukturiert und vor allem geprägt durch zahl reiche starke mittelständische Unternehmen: die deutsche Wirtschaft unterscheidet sich grundlegend von denen ihrer europäischen Nachbarn. Das beeinflusst auch die Immobilien – Investmentmärkte und eröffnet Chancen abseits der Metropolen. Obwohl auch in B- und C- Städten in den vergangenen Jahren die Nachfrage stark angezogen hat, stehen sie immer noch im Schatten der sogenannten Top 7. Nikolai Dёus- von Homeyer, Managing Partner bei N A S Invest, erklärt wie sich die Stärken der mittelständischen Struktur in Deutschland in eine Immobilien – Investment – Strategie überführen lassen, die für nationale wie internationale Anleger spannend ist.

Deutschland ist durch eine weltweit einzigartige Wirtschaftsdichte und – qualität gekennzeichnet. So gibt es in der Bundesrepublik 70 Städte, die jeweils mehr als 100.000 Einwohner haben. Auch abseits der Zentren wie Berlin, Hamburg, München oder dem Rhein-Main-Gebiet existiert eine gut oder sogar sehr gut ausgebaute Infrastruktur. Entsprechend finden sich in Deutschland viele Regionen mit einer starken Infrastruktur, die sehr lebenswert und nicht selten wohlhabend sind.

Und: Deutschland ist geprägt durch mittelständische Unternehmen. Mit 2,5 Millionen zählte 2014 laut statistischem Bundesamt die überwiegende Mehrheit (99,3 Prozent) zu den kleinen und mittleren Unternehmen (KMU), die für knapp 33 Prozent des jährlichen Wirtschaftsumsatzes und 44 Prozent der Bruttoinvestitionen verantwortlich waren. 60 Prozent der Arbeitsplätze in Deutschland sind im Mittelstand verortet. Auch wenn in der Medienberichterstattung oft die Großkonzerne dominieren: Deutschland lebt von dieser mittelständischen Struktur. Der Mittelstand ist der Garant für wirtschaftliche Stabilität, die das Land vergleichsweise glimpflich durch die letzte Weltwirtschaftskrise hat kommen lassen. Denn mittelständische Unternehmen haben aufgrund der oft hohen Eigenkapitalquoten Reserven auch für schwierige Zeiten. Zudem sorgen sie für gut ausgebildete Arbeitskräfte und tragen ganz wesentlich dazu bei, dass Deutschland neben Chin a und den USA die weltweit größte Exportnation ist. Eine Folge ist, dass 70 Prozent der sogenannten Hidden Champions aus Deutschland stammen. Damit sind Unternehmen gemeint, die weltweit in ihrem jeweiligen Marktsegment zu den Top 3 gehören, die aber nicht börsennotiert und häufig nur Branchenkennern bekannt sind.

„German Mittelstand“ hat sich als weltweites Qualiätssiegel etabliert, was nicht zuletzt auch dafür sorgt, dass die Belange mittelständischer Unternehmen auch in der politischen Diskussion breiten Raum einnehmen. Keine Partei verzichtet darauf, die Bedeutung des Mittelstands zu betonen und kaum ein Wahlprogramm kommt ohne Vorschläge aus, wie mittelständische Unternehmen zu fördern sind.

Der Immobilienbestand des deutschen Mittelstands

Wie können Immobilieninvestoren am besten von dieser dezentralen, mittelständischen Wirtschaftsstruktur in Deutschland profitieren? Betrachtet man insbesondere den Immobilienbestand des deutschen Mittelstands, so fällt auf, dass dieser häufig weniger professionell verwaltet wird und somit Marktteilnehmern mit entsprechendem Zugang und Immobilien – Know – how attraktive Investitionsmöglichkeiten bietet.

Der Anteil der mittelständischen Unternehmen, die sich im Familienbesitz befinden, liegt bei 95 Prozent. Und mehr als 80 Prozent der Immobilien, in denen der deutsche Mittelstand seine Geschäfte betreibt, zählen zu dessen Eigentum. Hier bieten sich häufig Kaufoptionen, zum Beispiel wenn Unternehmer Ihre Verantwortlichkeiten an die nächste Generation weitergeben. Da das Potenzial dieser Immobilien oft noch nicht ausgeschöpft wurde, lassen sich durch ein aktives und professionelles Asset Management je nach Standort und Immobilienart Ertrags – und Wertsteigerungen erzielen.

Zumal viele mittelständische Unternehmen ihren Sitz außerhalb der Top 7 haben und somit im Regionen, in denen die Renditen immer noch höher sind als in den Zentren. Die Vielzahl an starken Unternehmen an verschiedenen Standorten ermöglicht somit sowohl in sektoraler wie in regionaler Hinsicht eine gute Portfoliodiversifikation.

Investition in Regionalzentren

Nicht nur als Verkäufer auf einem Markt mit einem knappen Angebot ist der Mittelstand gefragt, sondern auch als Mieter. Denn Mittelständler bieten in der Regel eine bessere Zahlungsmoral, binden sich langfristiger an eine Immobilie, zahlen aufgrund spezifischer Anforderungen an die gemieteten Flächen oft höhere Mieten, sind sehr kreditwürdig und zeichnen sich durch gute Ratings aus.

Ein Beispiel für eine mittelständisch geprägte Stadt, die vielfach nicht auf dem Radar von Anlegern steht, ist Dortmund. Die Stadt im östlichen Ruhrgebiet besitzt aufgrund ihrer Historie nach wie vor einen starken industriellen Kern. Sie hat sich aber daneben längst als Standort für den stark wachsenden Technologie – und Dienstleistungssektor etabliert.

Viele dieser Unternehmen finden ihre Heimat im Dortmunder Osten, das sich als dynamisch wachsender IT-Standort herauskristallisiert hat. Neben Großkonzernen wie IBM haben dort starke deutsche Mittelständler aus dem IT-Sektor Büroflächen angemietet. So zum Beispiel Adesso, die in den USA und auch in Österreich mit insgesamt 1.800 Mitarbeitern IT- und Softwareentwicklung anbieten. Mit einer Büroimmobilie an diesem Standort lassen sich Ausschüttungsrenditen von bis zu acht Prozent erzielen.

Auch in anderen B-Städten mit guten Fundamentaldaten in Metropolregionen, etwa Wiesbaden im Rhein-Main-Gebiet, finden sich bonitätsstarke mittelständische Unternehmen, zum Beispiel Dienstleister aus der Automobilindustrie. Durch einen Mietermix a us dem deutschen Mittelstand an dynamisch und strukturell starken Standorten lassen sich dann Klumpenrisiken in einzelnen Objekten und über Portfolien hinweg minimieren.

Alternativen zu Top 7 Standorten oft übersehen

Warum also konzentrieren sich trotz de r starken mittelständischen Wirtschaftsstruktur außerhalb der Top 7 so viele Investoren weiter nur auf diese Metropolen? Bei großen institutionellen Investoren liegt dies oft daran, dass Ihnen die Vor – Ort – Expertise und teils auch die Kapazitäten für ein aufwändiges Asset Management von teils kleinteiligen Immobilien fehlen. Eine Lösung hierfür kann der Rückgriff auf externe Asset Manager sein, ein Trend der sich zunehmend durchsetzt. Über Investitionen in Fondsprodukte, wie die deutschen Spezial-AIFs oder auch Luxemburger Investmentstrukturen, ist es auch für solche institutionellen Investoren möglich, ihre Fühler nach B-Städten auszustrecken.

Was ausländische Anleger betrifft, so sind sich viele von ihnen immer noch schlicht der dezentralen Struktur des deu tschen Immobilienmarktes kaum bewusst. Sie schenken daher den Regionen abseits der Metropolen München, Hamburg, Berlin und des Finanzzentrums Frankfurt nur wenig Beachtung. Und das, obwohl deutsche Immobilien für viele internationale Anleger einen sicheren Hafen repräsentieren und Deutschland für den starken Sektor mittelständischer Unternehmen international bewundert wird. Hier besteht also noch viel Aufklärungsbedarf im Hinblick auf die Investitionsmöglichkeiten.

Denn ein Portfolio mit einem diversifizierten Mietermix aus unterschiedlichen deutschen Wirtschaftszweigen und Städten stellt bei einem minimierten Risiko einen stabilen Cash – Flow und eine im derzeitigen Marktumfeld überdurchschnittliche Rendite sicher.