Kaum eine Assetklasse profitiert derzeit vom Niedrigzinsumfeld und der hohen Liquidität der Geldmärkte so sehr wie Immobilien. Als eine von wenigen Anlageklassen bietet sie Investoren noch attraktive Renditechancen. Neben einem soliden Renditeversprechen bewegt viele Investoren der Wunsch nach einem sicheren Hafen für ihr Portfolio, getreu dem Motto: „Real Estate de-risks“. Die Portfoliodiversifizierung über die Beimischung von Core-Immobilien – die in den A-Lagen globaler Metropolen sehr risikoarme Assets sind – ist ein probates Mittel, um Risiken zu minimieren. Gerade vor dem Hintergrund politischer Unsicherheiten sticht dieses Argument bei vielen Investoren. Entsprechend flossen im vergangenen Jahr gewaltige Kapitalströme in Immobilienanlagen. Das Maklerunternehmen JLL registrierte für die ersten neun Monate 2017 ein globales Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien von 464 Milliarden US-Dollar. Das ist etwa 23 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. Der Löwenanteil davon fließt in Core-Immobilien in den Top-25 „global gateway cities“ wie New York, Tokio oder – dem Brexit zum Trotz – London. Allein im ersten Halbjahr 2017 konzentrierte sich knapp die Hälfte des angelegten Kapitals auf diese Märkte. Gebremst wird die enorme Nachfrage nur durch den allgegenwärtigen Angebotsmangel an Core-Objekten.

Europäische Metropolen beliebt bei Investoren

Ein nicht unwesentlicher Anteil des globalen Immobilieninvestmentvolumens entfällt dabei auf europäische Metropolen. Die fortschreitende wirtschaftliche Erholung des Alten Kontinents im Zusammenspiel mit der lockeren Geldpolitik der EZB zieht verstärkt internationale Investoren, insbesondere aus Nordamerika und Asien, in die Top-Märkte Europas. Der Renditespread zwischen den meisten europäischen Staatsanleihen und Immobilienanlagen liegt bei attraktiven drei bis vier Prozent. Zu den beliebtesten Anlaufadressen internationaler Investoren zählten 2017 neben London und Paris vor allem deutsche Städte wie Berlin, Frankfurt und München; aber auch die Immobilieninvestmentmärkte in Amsterdam und den nordischen Metropolen wie Kopenhagen und Stockholm konnten einen Zustrom globalen Kapitals verzeichnen. Auch Spanien feierte 2017 dank positiver makroökonomischer Fundamentaldaten sein Comeback unter den Immobilienmärkten Europas. Es scheint, als hätten internationale Investoren in Europa die Qual der Wahl. Jenseits der Erfolgsmeldungen sorgt der „flight to quality“ für zunehmend steigende Preise und Renditekompression. Seit 2013 sind an den wichtigsten europäischen Immobilienmärkten die Preise für Gewerbeimmobilien um 30 bis 40 Prozent gestiegen. Davon bleibt auch der deutsche Immobilienmarkt nicht verschont: Für Objekte am Berliner Kuhdamm bewegt sich der Ankaufsfaktor mittlerweile beim etwa 30- bis 40-fachen der Jahresnettokaltmiete – im Vergleich zu London und Paris ist das zwar noch relativ günstig, für viele Investoren aber bereits ein kritischer Wert. Denn bei solch hohen Ankaufsfaktoren schmilzt der Spread zwischen Bonds und Immobilien schnell dahin. Und auch die durchschnittliche Spitzenrendite der Big 7 hat mittlerweile die magische Drei-Prozent-Schallmauer durchbrochen.

BCD-Standorte werden meist übersehen

Weitaus bessere Renditeaussichten als die europäischen Toplagen bei minimalem Risiko bietet ein oftmals von internationalen Investoren übersehener Markt: die attraktiven Lagen der deutschen BCD-Standorte. Denn im Gegensatz zu zentralistisch organisierten Ländern wie Frankreich oder Großbritannien, in denen sich das wirtschaftliche Leben vor allem in den Metropolen Paris und London ballt, ist Deutschland durch eine polyzentrale, mittelständische Wirtschaftsstruktur geprägt. In den kleineren Großstädten, Regional- und Mittelzentren des Landes wie Freiburg, Wiesbaden oder Dortmund finden sich die Standorte des „German Mittelstands“. Die letzten Zahlen des KfW Mittelstandspanel 2017 unterlegen eindrucksvoll die Bedeutung der kleinen und mittelständischen Unternehmen (KMU) für die ökonomische Stärke der Bundesrepublik: Über 70 Prozent der Erwerbstätigen in Deutschland arbeiten für ein mittelständisches Unternehmen, nicht zuletzt ihnen ist der Beschäftigungsboom der letzten Jahre zu verdanken. Mit einem Umsatzplus von 3,9 Prozent im Jahr 2016 wuchsen KMUs stärker als die nationale Gesamtwirtschaft. Auch für die Zukunft rechnet die deutliche Mehrheit der Mittelständler laut der Studie „Diagnose Mittelstand“ des Deutschen Sparkassen- und Giroverbands mit einer gleichbleibend guten oder sogar besseren wirtschaftlichen Ertragslage. Von der Prosperität und Stabilität der KMUs profitieren besonders die Bürovermietungsmärkte der deutschen Secondary-Office-Standorte. Laut dem Analyseunternehmen bulwiengesa können B-Städte eine ähnliche Wachstumsrate vorweisen wie die deutschen Bürohochburgen, in einigen Branchen wie Technologie, Telekommunikation und verarbeitendem Gewerbe sogar eine deutlich höhere. Sie sind im Gegensatz zu Bürohochburgen wie Frankfurt renditestärker, mit Nettoanfangsrenditen zwischen fünf und sechs Prozent. Der Ankaufsfaktor bewegt sich dabei oftmals nur beim 12-18-fachen der Jahresnettokaltmiete – geradezu ein Schnäppchen. Der Fokus auf mittelständische Immobilien und Standorte ermöglicht zudem eine optimale Risikooptimierung bei stabilen Cashflows. Zum einen lassen sich Immobilieninvestments sektoral und geographisch über verschiedene strukturell starke Standorte diversifizieren und so Klumpenrisiken minimieren. Zum anderen sind Mittelständler bonitätsstarke Mieter mit guten Ratings und hoher Kreditwürdigkeit. Sie binden sich oftmals langfristig an ihre Immobilien. Nicht unterschätzen sollten Investoren zudem die Tatsache, dass über 80 Prozent des mittelständischen Immobilienbestands noch in Familienhand ist. Hier bieten sich für ein aktives Asset Management über Kaufoptionen und professionelle Verwaltung attraktive Ertrags- und Wertsteigerungen. Voraussetzung ist, dass der Asset Manager über das entsprechende Know-how verfügt, denn die Objekte sind oftmals kleinteilig und zeichnen sich durch eine Multi-Tenant-Struktur aus. Und genau das ist der Haken: Den meisten internationalen Investoren, Fonds und Asset Managern mangelt es an ausreichender Expertise. Um den mittelständischen Schatz zu heben, braucht es neben den Kapazitäten für ein aufwändiges Asset Management eine umfassende Vor-Ort-Expertise. Denn auch wenn die deutschen Secondaries oftmals größere Chancen bieten als die Top 7, weist nicht jeder Standort das optimale Rendite-Risiko-Profil auf. Eine Lösung ist hier der Rückgriff auf externe, spezialisierte Asset Manager, die Immobilieninvestoren über verschiedene Fondsprodukte wie dem deutschen Spezial-AIF oder Luxemburger Investmentstrukturen den Weg in die starken BCD-Standorte bereiten. Noch gibt es viel Aufklärungsbedarf bei internationalen Immobilieninvestoren über die mittelständische Wirtschaftsstruktur der Bundesrepublik und die darin ruhenden Renditechancen.