In den vergangenen Monaten wurde wieder stärker über Forward-Deals im Bereich Wohnimmobilien diskutiert. Bestandsimmobilien seien in den Preisen überhitzt. Zudem senke die Mietpreisbremse die Margen, so die Argumentation. Warum Bestandsobjekte dennoch attraktiver sind, erklärt Nikolai Dëus-von Homeyer, geschäftsführender Gesellschafter von NAS Invest.

Forward-Deals folgen der aktuellen Investorenlogik, sich bei knapp verfügbaren Investitionsgütern eine der wenigen Investmentchancen zu sichern. Schließlich ist ein anschließender Verkauf in der derzeitigen Marktkonstellation relativ sicher. Projektentwickler gehen davon aus, dass sie mit den Forward-Deals die Finanzierungsrisiken ihrer Vorhaben senken können. Für beide Seiten gilt jedoch, dass die Margen von aktuell 10 bis maximal 15 Prozent Rendite nicht die eingegangenen Risiken widerspiegeln – jedenfalls nicht im Vergleich zu Investments in Bestandsimmobilien im Wohnungssektor, mit denen 10 Prozent Rendite bei einem deutlich kleineren Risikopool realisiert werden können.

Baukosten und Bauzeit – gefährliche Fallstricke

In der Zeit vor der Finanzkrise lagen die Margen für Projektentwickler noch bei 20 bis 25 Prozent. Diese Marge war ein angemessener Ausgleich für die eingegangenen Risiken bei Projektentwicklungen – auch unter Berücksichtigung des damals höheren Zinsniveaus etwa für die Finanzierung. Derzeit besteht zwar kein großes Exitproblem. Aber Projektentwicklungen bergen dafür andere Risiken, die in der derzeitigen Marktsituation vergleichsweise hoch sind. Insbesondere die Faktoren Baukosten – und Bauzeit korrelieren sehr ungünstig miteinander. So haben Projektentwickler in der derzeitigen Hochphase des Immobilienzyklus Schwierigkeiten, Baufirmen zu finden, welche die Projekte in der geplanten Zeit umsetzen können. Zudem haben die Auftragnehmer gute Verhandlungschancen, die Baupreise zu erhöhen. Wenn schließlich deutlich mehr Zeit ins Land geht als die Projektplanung vorsieht, können die Baukosten ausufern. Bauzeit – und Baukostenrisiko können den Projektentwicklern folglich ihre Kalkulation zerstören. Bei Investoren bleibt das Risiko, die Verzinsung auf das eingesetzte Eigenkapital nicht realisieren zu kön nen, wenn sich die Bauzeiten deutlich verlängern. Denn die Wertsteigerungspotenziale beim Exit haben im derzeitigen Marktumfeld Grenzen. Wir registrieren inzwischen einen Markt, in dem Käufer nicht mehr jede Preiserhöhung mitgehen, was durchaus gesund ist. Ist außerdem der Fremdkapitalanteil des Investments relativ hoch, können Baukosten und Bauzeit folglich dazu führen, dass auch die Renditeerwartungen der Investoren nicht mehr erfüllt werden können.

Kostentreiber Energieeinsparverordnung

Ein weiterer Kostenaspekt für Projektentwicklungen sind die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) an die Energieeffizienz bei Neubauten. Diese hat der Gesetzgeber 2016 nochmal erhöht. Wenn der Investor infolge dieser Risiken einen Mietpreis jen seits der 15 Euro für den Quadratmeter einpreisen muss, minimiert er seine Mieterzielgruppe erheblich. Gleiches gilt selbstverständlich für den höheren Verkaufspreis, wenn der Exit über Eigentumswohnungen realisiert werden soll.

Chance – Risiko – Profil bei Bestandsimmobilien günstiger

Im Hinblick auf diese Risiken erscheinen die Potenziale von Bestandsimmobilien im Wohnimmobiliensegment, aber auch im Büroimmobiliensektor überzeugender. Der Risikopool ist deutlich kleiner, die Potenziale eines klugen Assetmanagements entsprechend höher. Lukrativ sind Wohnimmobilien, die aufgrund der normalen Marktzyklen an Standorten stehen, die vielleicht derzeit nicht so im Fokus stehen, dafür aber interessante Entwicklungspotenziale haben.

Interessante B – Standorte

Die Risiken, die Assetmanager eingehen, sind im Vergleich zu Projektentwicklern im derzeitigen Marktumfeld wesentlich geringer. Denn Bestandsimmobilien haben immer eine fertige Struktur. Manchmal reichen schon kosmetische Veränderungen wie etwa ein Fassaden – und Treppenhausanstrich sowie die Gartengestaltung, um eine Bestandsimmobilie zu repositionieren. Und selbst der Einbau von neuen Bädern, Heizungen oder Parkettböden ist bezüglich des eingegangenen Risikos sehr überschaubar.

Attraktive Renditen bei Bestandsimmobilien

Gepaart mit dem richtigen Blick für Standorte, die etwa sich entwickelnde Gentrifizierungen noch nicht eingepreist haben, bestehen attraktive Marktchancen im Bereich Bestandswohnimmobilien. Genaue Marktkenntnis von Bestandsimmobilien und ihren Umgebungen gepaart mit Asset – Management – Know – how führt demnach zu ähnlich lukrativen Renditen wie bei Projektentwicklungen und das bei wesentlich geringeren Risiken für Immobilienunternehmen und Investoren.