Obwohl Basel IV nicht grundsätzlich an den Prinzipien der Vorgänger-Richtlinie rüttelt, hat das Regulierungspaket es durchaus in sich. Bis Inkrafttreten 2022 ist zwar noch etwas Zeit. Doch was die Immobilienwirtschaft in Bezug auf die Untergrenze für Eigenkapitalanforderungen jetzt schon wissen sollte.

Die Welt ist nicht untergegangen. Obwohl der Beschluss über die Einführung von Basel III als neuem Regulierungsrahmen für Banken im Jahr 2010 von einem durchaus lauten Chor warnender Stimmen begleitet wurde, lässt sich sagen: Die Jahre seit Beginn der tatsächlichen, schrittweisen Einführung von Basel III waren gute Jahre, geprägt von Wachstum und Stabilität. Das gilt für die globale Wirtschaft im Allgemeinen ebenso wie für die Finanzmärkte und den Immobilienmarkt im Speziellen.

Zwar hat sich durch die höheren Eigenkapitalanforderungen, die Einführung von Verschuldungsobergrenzen und antizyklischer Kapitalpuffer im Einzelnen viel verändert. Auch haben sich viele Banken aus Märkten zurückgezogen, in denen sie über Jahrzehnte stark engagiert waren. Und doch lässt sich letztlich sagen: Banken finanzieren weiterhin Wachstum – sogar mehr als zuvor. So ist das Volumen der von Banken in Deutschland an inländische Unternehmen vergebenen Kredite seit 2013 laut Statistischem Bundesamt in jedem einzelnen Jahr gestiegen – von 1,28 Billionen auf 1,45 Billionen Euro im ersten Halbjahr 2018. Das entspricht einem Zuwachs um immerhin 13 Prozent.

Angesichts der guten Entwicklung scheinen auch immer mehr überzeugt: Die mutmaßlich langfristigen Vorteile der Basel-Regulierung – nämlich das Senken volkswirtschaftlicher Kosten durch erhöhte Stabilität und geringere Extremrisiken – könnten die kurz- und mittelfristigen Nachteile in Form höherer Kapitalkosten aufwiegen. Vielleicht auch deshalb hält sich die Aufregung um die nächste Evolutionsstufe der Basel-Regulierung bislang in Grenzen. Das in der Öffentlichkeit meist Basel IV genannte Reformpaket wurde im Dezember 2017 vom Basler Ausschuss für Bankenaufsicht unter dem offiziellen Titel „Basel III: Finalising post-crisis reforms“ beschlossen und soll ab 2022 in Kraft treten.

Und obwohl Basel IV nicht grundsätzlich an den mit Basel III eingeführten Prinzipien rüttelt, hat das Regulierungspaket es durchaus in sich. Der Schwerpunkt liegt diesmal nicht auf Anforderungen an das Eigenkapital, Mindestkapitalquoten und Liquiditätskennziffern, sondern auf einer ausgefeilteren Bewertung der mit verschiedenen Aktiva verbundenen Risiken. Dabei kommen insbesondere auf die Immobilienmärkte einschneidende Veränderungen zu.

So soll sich die Risikogewichtung von Immobilienkrediten künftig vorrangig an der Kennzahl Loan to Value (LTV) orientieren, also dem Verhältnis von Darlehenssumme und Gesamtwert einer Immobilie zum Finanzierungszeitpunkt. Gegen das Erhöhen des Risikoempfindens beim Ermitteln der Deckungsanforderungen ist prinzipiell auch nichts einzuwenden – wenn sie denn jederzeit realitäts- und sachgerecht erfolgt. Aber ist dem wirklich so?

Ein Blick zurück: Basel III und die Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt

Um das abschätzen zu können, hilft zunächst ein kurzer Blick zurück – auf Basel III. Das Regulierungspaket war zuallererst eine Reaktion auf die nicht zuletzt durch faule Immobilienkredite in den USA – Subprime-Krise – ausgelöste globale Finanzkrise 2008. Es sollte die Robustheit des gesamten globalen Finanzsystems im Umgang mit Krisen erhöhen. In Europa wurde Basel III seit 2014 schrittweise eingeführt, umgesetzt durch die Kapitaladäquanzverordnung (CRR) und die Eigenkapitalrichtlinie (CRD IV). Wie sich Basel III bisher auf den Immobilienmarkt ausgewirkt hat, ist empirisch kaum untersucht – und auch nur schwer zu ermitteln. Zu groß sind die Unterschiede zwischen verschiedenen Ländern in der Umsetzung der Regeln, zu stark ist zudem die Überlagerung der Auswirkungen durch andere volkswirtschaftliche Faktoren wie etwa dem andauernden Niedrigzinsumfeld.

Immerhin aber beschreibt eine theoretische Analyse des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) aus dem Jahr 2014 die Auswirkungen sehr gut. Demnach gilt auch für die Immobilienfinanzierung und damit die Immobilienwirtschaft insgesamt, dass kurzfristigen Kosten ein langfristiger Nutzen entgegensteht.

Die erhöhten Eigenkapitalanforderungen und die Einführung antizyklischer Puffer sorgen für einen höheren Bedarf an Eigenkapital und erhöhen damit die Gesamt-Refinanzierungskosten der Institute, denn Eigenmittel sind teurer als Fremdkapital. Höhere Refinanzierungskosten wiederum verteuern die Vergabe von Krediten – nicht ausschließlich bei Immobilienfinanzierungen, aber eben auch in diesem Bereich. Anderseits könnten die Kapitalkosten langfristig sinken. Eine durch Basel III ausgelöste höhere Stabilität des Finanzsystems könnte nämlich zu niedrigeren Risikoprämien sowohl auf Eigen- als auch auf Fremdkapital führen. Die genauen Kosten von Basel III lassen sich jedoch nicht nur wegen dieser gegenläufigen Effekte kaum beziffern. Eine seriöse Berechnung wird durch weitere Faktoren wie erweiterte Monitoring- und Berichtspflichten zusätzlich erschwert.

Sicher ist gleichwohl, dass die schrittweise Einführung des Regelwerks mit einer Übergangsphase bis 2019 dabei geholfen hat, kurzfristige Auswirkungen abzufedern und Schocks zu vermeiden. Darüber hinaus ist auch die häufig geäußerte Prognose Realität geworden, wonach andere Akteure wie Family Office oder Darlehensfonds die durch eine strengere Kreditvergabe von Banken entstandene Finanzierungslücke zumindest teilweise schließen können.

Insgesamt waren Auswirkungen auf die Finanzierung von Wohnimmobilien kaum wahrnehmbar. Angesichts der unverändert niedrigen Risikogewichtung für Wohnimmobilienkredite von 35 Prozent bis zu einem LTV von 80 Prozent wäre alles andere auch eine Überraschung gewesen. Härter trifft es dagegen Gewerbeimmobilien mit einer Risikogewichtung von 50 Prozent bei durch Grundpfandrechte an europäischen Objekten besicherten Krediten. Besonders heikel sind schließlich Kredite in risikoreicheren Immobiliensegmenten oder über außerbilanzielle Vehikel wie Commercial Mortgage Backed Securities ausgelagerte Finanzierungen.

Basel IV: Werden Gewerbeimmobilien ungerecht behandelt?

Die aktuelle Überarbeitung des Basel-Regelwerks unter dem Stichwort Basel IV strebt nun eine möglichst hohe Vergleichbarkeit durch eine Fokussierung auf Standardmodelle zur Risikobewertung an. Dabei setzt sie zugleich auf eine noch stärkere Differenzierung zwischen verschiedenen Risikoklassen als bisher. Erklärtes Ziel ist, die Eigenkapitalanforderungen insgesamt nicht noch einmal signifikant steigen zu lassen. Dennoch dürfte es zu signifikanten Veränderungen des Eigenkapitals in verschiedenen Darlehenssegmenten kommen – und zwar in beide Richtungen. Das gilt nicht zuletzt auch für Immobilienfinanzierungen. Hier ist mit beträchtlichen Auswirkungen zu rechnen, mindestens auf dem Kapitalmarkt, eventuell auch auf den Immobilienmärkten selbst.

Am wenigsten Veränderung ist zunächst bei Wohnimmobilienfinanzierungen zu erwarten. Diese werden auch unter der mit Basel IV einzuführenden LTV-Orientierung bevorzugt behandelt. Sehr konservative Finanzierungen mit einem LTV von weniger als 50 Prozent etwa erhalten eine Risikogewichtung von lediglich 20 Prozent. Bei einem LTV zwischen 60 und 80 Prozent liegt die Risikogewichtung bei 30 Prozent. Bei LTVs über 100 Prozent dagegen steigt sie dramatisch an – auf 70 Prozent. Alle an dieser Stelle genannten Zahlen haben allerdings einen Haken: Sie gelten nur für Finanzierungen, bei denen die Rückzahlung nicht von Cashflows aus der Immobilie selbst abhängt. Das dürfte zwar bei Eigenheimfinanzierungen der Standard sein, nicht aber bei von Unternehmen finanzierten, vermieteten Immobilien. Die Risikogewichtung solcher Finanzierungen nämlich steigt signifikant an. Bei einem LTV zwischen 60 und 80 Prozent etwa liegt sie bei 45 Prozent, also um 50 Prozent höher als bei Finanzierungen, die nicht vom Immobilien-Cashflow abhängig sind. Ähnliches gilt für Gewerbeimmobilien – wenn auch auf einem höheren Niveau. Die Risikogewichtung einer Gewerbeimmobilienfinanzierung mit einem LTV zwischen 60 und 80 Prozent, deren Rückzahlung vom Cashflow der Immobilie selbst abhängig ist, liegt unter Basel IV bei satten 90 Prozent.

Wird diese Art der Differenzierung den Verhältnissen am deutschen Immobilienmarkt gerecht? Und darf man diesen Anspruch an ein regulatorisches Regelwerk von globaler Reichweite überhaupt haben? Die Antwort auf beide Fragen lautet: Nein. Gerade die ungünstige Bewertung der Risiken von Gewerbeimmobilien erscheint angesichts der langjährigen Stabilität des deutschen Gewerbeimmobilienmarktes mit sehr niedrigen Verlustquoten überzogen und ungerecht. Andererseits funktioniert ein globaler Regulierungsrahmen eben nur, wenn seine Komplexität beherrschbar bleibt. Dafür wiederum ist es unabdingbar, eben nicht auf jede nationale oder regionale Besonderheit Rücksicht zu nehmen – und sei sie auch noch so berechtigt.

Gleichwohl helfen diese theoretischen Erwägungen den auf die Immobilienfinanzierung spezialisierten Banken hierzulande nicht – ebenso wenig wie Immobilieninvestoren und -entwicklern, die mit steigenden Kapitalkosten rechnen müssen. Panik ist dennoch fehl am Platz. Denn wie schon im Fall von Basel III spielt sich auch die Einführung von Basel IV nicht im luftleeren Raum ab. Vielmehr ist Basel IV nur einer von mehreren Faktoren, die sich teils verstärken, teils gegenseitig eliminieren.

Nach wie vor sind Immobilienpreise schließlich ganz maßgeblich durch das Zinsumfeld getrieben – und das allgemeine Zinsniveau unterliegt einem seit Jahrzehnten andauernden Abwärtstrend. Gleichzeitig hat sich das Beleihungsniveau im Mittel substantiell verringert: Während noch vor 30 Jahren 100-Prozent-Finanzierungen für Gewerbeimmobilien üblich waren, sind es heute eher 50 bis 60 Prozent. Dadurch sinkt einerseits der Fremdkapitalbedarf, andererseits auch die Risikogewichtung unter Basel IV. Schließlich ist der Kapitalmarkt gerade bei Immobilienfinanzierungen in den vergangenen Jahren immer diverser geworden.

In den USA als traditionellem Vorreiter gibt es inzwischen einen munteren Wettbewerb zwischen traditionellen Banken, Mortgage REITs, Darlehensfonds und Private-Equity-Unternehmen. Ein ähnlicher Trend lässt sich auch hierzulande beobachten: Neue Finanzierungsformen wie Darlehensfonds oder auch Crowdfunding machen den klassischen Banken zunehmend Konkurrenz, setzen Kreditmargen unter Druck und erleichtern Prolongationen. Hinzu kommt, dass auch die Renditeerwartungen von Eigenkapitalgebern in den vergangenen Jahren immer geringer geworden sind.

Kurzum: Basel IV wird den Immobilienmarkt in Deutschland vermutlich zu Anpassungen zwingen, aber nicht nachhaltig schädigen. Wie bei jeder tiefgreifenden Neuerung wird es Gewinner und Verlierer geben – und wer sich frühzeitig mit den Auswirkungen des Regulierungspaketes auf sein Geschäft beschäftigt, hat gute Chancen auf der richtigen Seite zu stehen.